Con frecuencia se recomienda a los propietarios de vivienda hacer pagos adicionales a su hipoteca para liquidarla antes del termino. Si reducir las deudas tiene un valor importante, también es fundamental comprender qué sucede realmente con esos dólares adicionales y qué otras oportunidades podrían dejarse pasar. Cada dólar adicional que se destina al capital de la hipoteca reduce el saldo del préstamo, acorta el plazo de pago y disminuye el total de intereses que se pagarán. Sin embargo, ese dinero no aumenta el valor de la vivienda ni genera intereses o crecimiento compuesto como lo hacen las inversiones.
Considere una hipoteca de $350,000 a un plazo de 30 años con una tasa de interés del 6.0%. El pago mensual de capital e intereses sería de aproximadamente $2,099. Si el propietario realiza únicamente los pagos requeridos durante los 30 años, terminará pagando alrededor de $755,640 en total, de los cuales aproximadamente $405,640 corresponderán a intereses pagados al prestamista.
Ahora suponga que el propietario realiza un pago mensual adicional cada año, es decir, $2,099 adicional anuales aplicados directamente al capital. Como el saldo del préstamo disminuye más rápidamente, se generan menos intereses durante la vida del préstamo. En este caso, la hipoteca se liquidaría en aproximadamente 25 años en lugar de 30, reduciendo el plazo en casi cinco años. Más importante aún, el total de intereses pagados disminuiría de aproximadamente $405,640 a cerca de $319,000, lo que representa un ahorro de alrededor de $86,000 en intereses.
A primera vista, ahorrar $86,000 en intereses parece una gran victoria. Sin embargo, es importante entender lo que realmente logran esos pagos adicionales. El propietario no está ganando $86,000; lo que está haciendo es evitar pagar $86,000 en costos futuros de financiamiento. Ese dinero se convierte en patrimonio de la vivienda y deja de trabajar para el propietario. Ya no genera rendimientos, dividendos ni participa en el crecimiento del mercado. Además, hacer pagos adicionales al capital no incrementa el valor de la vivienda. Ya sea que el saldo de la hipoteca sea de $350,000 o de $250,000, el valor de mercado de la propiedad depende de las condiciones del mercado inmobiliario local, no de la rapidez con la que se liquide la hipoteca.
Ahora compare esa estrategia con invertir ese mismo dinero. En lugar de realizar un pago adicional a la hipoteca cada año, suponga que el propietario invierte esos mismos $2,099 anuales en un fondo cotizado en bolsa (ETF) de bajo costo que siga el índice S&P 500. Históricamente, el S&P 500 ha generado un rendimiento promedio anual cercano al 10% antes de la inflación durante largos períodos. Aunque los rendimientos futuros no están garantizados, este promedio histórico sirve como un ejemplo útil.
Si esos $2,099 se invierten al final de cada año durante 30 años y obtienen un rendimiento promedio anual del 10%, la cuenta de inversión crecería hasta aproximadamente $345,000. De ese total, solo $62,970 corresponderían a las aportaciones realizadas; los aproximadamente $282,000 restantes provendrían del crecimiento de la inversión y del poder del interés compuesto. En otras palabras, el propietario habría invertido prácticamente la misma cantidad de dinero que, de otro modo, habría enviado a la compañía hipotecaria, pero esos dólares habrían seguido creciendo y generando rendimientos durante décadas.
La comparación es clara:
| Estrategia | Aporte anual adicional | Resultado después de 30 años |
| Pago adicional a la hipoteca | $2,099 por año | Ahorra aproximadamente $86,000 en intereses y liquida la hipoteca cerca de cinco años antes. |
| Invertir en la bolsa de mercado | $2,099 por año | Acumula aproximadamente $345,000 en inversiones. |
| Diferencia | La misma cantidad invertida | Potencialmente más de $259,000 adicionales en patrimonio al invertir. |
Esto no significa que invertir sea siempre la mejor respuesta. El ahorro obtenido al pagar anticipadamente una hipoteca es prácticamente garantizado, mientras que los rendimientos del mercado de valores no lo son. Un propietario que valore la certeza puede preferir el rendimiento «libre de riesgo» que representa eliminar un costo hipotecario del 6%. Además, muchas personas encuentran tranquilidad al ser dueñas de su vivienda por completo varios años antes. Por otro lado, quienes tienen un horizonte de inversión a largo plazo, un sólido fondo de emergencia y la capacidad de tolerar las fluctuaciones del mercado pueden descubrir que el poder del interés compuesto supera significativamente el beneficio de acelerar el pago de la hipoteca.
La enseñanza principal es que hacer pagos adicionales a la hipoteca e invertir persiguen objetivos muy distintos. Los pagos adicionales reducen la deuda, acortan el plazo del préstamo y disminuyen los intereses pagados, pero el dinero deja de crecer una vez que se entrega al prestamista. En cambio, las inversiones permanecen disponibles, continúan generando rendimientos mediante el interés compuesto y, históricamente, han ofrecido retornos superiores a las tasas de interés hipotecarias de largo plazo.
Antes de destinar automáticamente dinero adicional a su hipoteca, conviene analizar cuidadosamente los beneficios matemáticos de reducir la deuda frente al potencial de generar patrimonio mediante la inversión a largo plazo. En muchos casos, el enfoque más equilibrado puede ser combinar ambas estrategias: invertir de forma constante para el futuro mientras realiza pagos adicionales moderados a la hipoteca, de acuerdo con su nivel de comodidad y sus objetivos financieros.
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